Byrådet har d. 28. april 2025 godkendt forslag til Kommuneplan 2025. Forslaget har været i offentlig høring og udover de høringssvar, der er behandlet i foregående sag, er der kommet et høringssvar fra Birch Ejendomme vedrørende arealet nord for Nordskellet. 

Denne sag vedrører behandling af det specifikke høringssvar. Birch Ejendomme har haft et ønske om at få behandlet projektet politisk, da der har været dialog om boligfordeling og -antal, uden at ansøger er kommet frem til et projekt, som forvaltningen kan anbefale at indstille politisk. Der er derfor behov for politisk stillingtagen for at komme videre i sagen.

Forvaltningen kan ikke anbefale, at Birch Ejendommes ønsker imødekommes, for hvad angår:

• En forøgelse af antal boligenheder inden for rammerne. 
• En ændring i kommuneplanens generelle rammer for grundstørrelser.

Projektforslaget indeholder flere forhold, som forvaltningen er positivt indstillet overfor at arbejde videre med. Birch Ejendomme har f.eks. udarbejdet et forslag til en overordnet struktur for området, hvor den rekreative kommuneplanramme revideres, så den placeres midt i området som en øst-vestgående korridor. Derudover foreslås en dagligvarebutik, placeret på hjørnet mellem Nordskellet og Højmarksvej, samt areal til offentlige formål i områdets etape 4. 

Det har ikke været muligt at indarbejde rammeændringerne i forbindelse med forslag til Kommuneplan 2025 pga. timing af projektet. En ændring af rammernes udformning og placering som foreslået, kan derfor kun ske med et kommuneplantillæg. Forvaltningen vurderer, at ændringerne er så væsentlige, at de ikke vil kunne indarbejdes i Kommuneplan 2025 inden endelig vedtagelse, medmindre der udsendes fornyet høring og udarbejdes ny miljørapport.

Forvaltningen finder dog ingen saglige hensyn, som kan begrunde, at der gives mulighed for flere boligenheder i kommuneplanrammerne, end der allerede er redegjort for i Kommuneplanen. Det samme gør sig gældende for ønsker om fravigelse af Kommuneplanens generelle rammer for grundstørrelser.

Nedenfor fremgår forvaltningens vurdering af Birch Ejendommes ønske om at øge det mulige boligantal med 111 boligenheder i de pågældende kommuneplanrammer.

Resume af høringssvar

Birch Ejendomme har fremsendt et høringssvar vedrørende forslag til ændringer i kommuneplanrammerne 1.06.B.23, 1.06.B.24 og 1.06.R.13. 

Af høringsbrevet fremgår det, at Birch Ejendomme ønsker, at ovennævnte kommuneplanrammer revideres, så der gives mulighed for at etablere flere boligenheder på arealerne. Konkret ønskes der tæt-lav boligbebyggelse i den sydlige ramme, mens området nord for ønskes anvendt til åben-lav boligbebyggelse. 

De anfører, at Kommuneplan 2025 ændrer de tidligere aftalte forudsætninger for udviklingen af boligområdet. Ifølge Birch Ejendomme matcher deres projekt en efterspørgsel, især blandt seniorer, enlige og unge familier. Birch Ejendommen har som argumentation medsendt deres egen markedsanalyse. Denne viser blandt andet, at 80 % af lejerne i deres ejendomme kommer fra Randers Kommune. Derudover fremføres det i markedsanalysen, at tæt-lav bebyggelse understøtter flyttekæder og et varieret boligudbud.
I markedsanalysen beskrives det også, at flere og flere efterspørger tæt-lav boliger som rækkehuse, dobbelthuse og kædehuse.    

Herudover foreslår Birch Ejendomme en grundstørrelse på minimum 250 m² pr. enhed, inklusiv andel af fælles friarealer for tæt-lav bebyggelse. 

For åben lav bebyggelse foreslår Birch Ejendomme grundstørrelser på minimum 700 m² til traditionelle parcelhuse og minimum 500 m² for kompakthusgrunde. 

I høringssvaret er der, ud over markedsanalysen, vedlagt skitseprojekt og landskabsanalyse, naturgrundlag, vandnotat, miljønotat og referenceprojekter. Høringssvaret er vedlagt, som bilag 1.

Faktiske forhold

Høringssvaret vedrører et område, der i kommuneplanen er rammelagt til boligformål og rekreative formål. 

I forbindelse med vedtagelse af Lokalplan nr. 654, for den første etape, den 2. marts 2020, blev der udarbejdet en helhedsplan for de i alt fire etaper nord for Nordskellet. Helhedsplanen er vedlagt som bilag 2.

Høringssvaret vedrører det, der svarer til etape 2 og 3 i området.

Helhedsplanen beskriver boligtyper og boligantal i etaperne. I planlægningen for den første etape blev der opført en større andel af tæt-lav boligbebyggelser imod, at de kommende tre etaper skulle flere åben-lav boliger. Dette har dannet grundlag for den indledende dialog med Birch Ejendomme.

Etape 1 er fuldt udbygget (139 rækkehuse opført af Birch Ejendomme samt 31 parcelhuse). Restrummeligheden i forslag til Kommuneplan 2025 for etape 2 og 3 er følgende:

• Etape 2 - ramme 1.06.B.23: 80 boliger (åben-lav og maks. 30 % tæt-lav)
• Etape 3 - ramme 1.06.B.24: 79 boliger (åben-lav)

Birch Ejendomme ønsker, at der i ramme 1.06.B.23 skal kunne etableres 190 tæt-lav boliger og i ramme 1.06.B.24 80 åben-lav boliger. Det er 111 flere boliger, end der er udlagt i Kommuneplan 2025.

Beregningsmetoden og fordelingen mellem åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse er ændret i forslag til Kommuneplan 2025. For de kommuneplanlagte boligområder, der ikke er lokalplanlagt, er boligantal beregnet ud fra følgende:

Rummeligheden for boliger beregnes ud fra arealets størrelse sammenholdt med en faktor på 70 % åben-lav og 30 % tæt-lav, herunder 5 åben-lav boliger/pr. hektar og 20 tæt-lav boliger/pr. hektar.
Beregningsmodellen bygger på et studie af antallet af boliger i en lang række nyere boligområder i Randers Kommune, der både rummer åben-lav- og tæt-lav boligbebyggelse. Samtidig er der taget højde for, at håndtering af regnvand i stigende grad skal ske på terræn og inden for de enkelte rammeområder. Restrummeligeden i arealer, som er omfattet af helhedsplaner eller lignende, er estimeret ud fra disse.

Restrummelighed

Ifølge planloven § 11a, stk. 7 kan kommunalbestyrelsen kun udlægge nye arealer til byzoner, hvis det kan dokumenteres, at der findes et behov, som overstiger restrummeligheden, i allerede eksisterende kommuneplanrammer. Det er en forudsætning, at der redegøres ved anvendelse af erhvervsministeriets fastlagte metode, jf. § 11a, stk. 13 i samme lov.

En ændret anvendelse, som forespurgt, vil medføre, at det bliver muligt at planlægge for flere boligenheder, end der er redegjort for i Kommuneplan 2025. 

Konsekvenserne ved at imødekomme Birch Ejendommes ønske er, at byrådet begrænser sine muligheder for fremtidig udvikling andre steder i Kommunen. I forbindelse med offentliggørelse af forslag til Kommuneplan 2025 er der indsendt 17 forskellige ønsker om nye boligudlæg. Alle forslag er behandlet ens og er afvist ud fra en forudsætning om, at udviklingen i Flodbyen prioriteres højest i nærværende planperiode.

Som alternativ kan der omfordeles restrummelighed ved at tage en eksisterende boligramme ud eller reducere i rammen og udlægge arealet til potentiel fremtid byzone. Hvis det ansøgte projekt skal kunne realiseres, skal der udtages restrummelighed svarende til 111 boliger et andet sted i Kommunen. I nedenstående tabel ses rammer, som endnu ikke er lokalplanlagte. Rammerne ville derfor kunne komme i spil til omfordeling. Såfremt en eksisterende ramme udtages, vil grundejer miste retten til at få udarbejdet lokalplan for arealet inden for den næste planperiode. En eventuel omfordeling af restrummelighed vil skulle ske i forbindelse med et tillæg til Kommuneplanen. 

I Kommuneplan 2025 fremgår forvaltningens beregning for behov for fremtidig byvækst, samt opgørelse over restrummelighed i allerede eksisterende rammer. Det fremgår af Kommuneplanens retningslinje for byvækst, at der findes restrummelighed, som endnu ikke er rammelagt svarende til 368 boligenheder. Det fremgår samtidig, at restrummeligheden forventes anvendt i forbindelse med den løbende realisering af Flodbyen. Derfor er der ikke nogen reel restrummelighed til at imødekomme de 111 ekstra boligenheder, som ønskes indenfor den nuværende ramme. Hvorfor det vil betyde, at der skal tages udlæg ud i f.eks. Flodbyen, Langå eller et andet sted i kommunen for at imødekomme ønsket.

Grundstørrelser

Kommuneplanen indeholder generelle rammer for grundstørrelser. Som udgangspunkt skal tæt-lav boligbebyggelse udstykkes med en grundstørrelse på minimum 500 m². Dog kan der, ved lokalplanlægning og en konkret vurdering, gives mulighed for mindre grundstørrelser. Dette er kun muligt, når de generelle rammer følges i forhold til bebyggelsesprocent for fællesarealer, så der sikres en bebyggelsesplan med kvalitet. 

Parcelhusgrunde til åben-lav boligbebyggelse skal, ifølge kommuneplanens generelle rammer, være mellem 700-1400 m². Dog gør forvaltningen opmærksom på, at der kan være lokale forhold, som eksempelvis et kuperet terræn, hvor det, af hensyn til husenes placering, kan være nødvendigt at planlægge for grunde større end 700 m².

Samlet vurdering

Forvaltningen anbefaler ikke, at høringssvaret leder til ændringer af Kommuneplanen.
 
I vurderingen har forvaltningen lagt afgørende vægt på, at der allerede findes tilstrækkelig med byggemuligheder i allerede eksisterende kommuneplanrammer, som dækker den forventede fremtidige efterspørgsel. 

Hertil har forvaltningen lagt vægt på, at byrådet tidligere har prioriteret andre udlæg af nye boliger andre steder i Kommunen, hvorfor der ikke kan redegøres for yderligere fortætning af de pågældende kommuneplanrammer.

Forvaltning har hertil vurderet, at det bør fastholdes, at maks. 30 % af rammeområde 1.06.B.23 kan anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. Det er forvaltningens vurdering, at en fordeling på 30 % tæt-lav og 70 % åben-lav boligbebyggelse fordelt på areal, giver et differentieret boligområde. Fordelingen vurderes at give en passende sammensætning, hvor der fortsat er plads til private haver og fælles opholdsarealer. Det bemærkes i den sammenhæng, at Birch Ejendomme selv påpeger behovet for en blandet boligsammensætning, men samtidig fremstår projektforslaget opdelt, så tæt-lav og åben-lav bebyggelse placeres i hvert sit rammeområde – adskilt af en rekreativ ramme. 

Det er samtidig forvaltningens opfattelse, at hvis der alene planlægges for tæt-lav boligbebyggelse i hele det ene rammeområde, med mulighed for at opføre 190 tæt-lav boligenheder, vurderes området at fremstå med mangel på variation. Forvaltningen har i forbindelse med dialog med Birch Ejendomme opfordret til at variere områdets boligtyper i højere grad, eksempelvis ved at indføre klyngehuse, gårdhavehuse, dobbelthuse el. lign., men dette er ikke imødekommet i tilstrækkelig grad. Igennem planlægningen kan ejerformer ikke bestemmes. Det er forvaltningens erfaring, at hvis Birch Ejendomme opfører projektet, som ønsket, vil der med al sandsynlighed blive tale om lejeboliger. Dertil skal forvaltningen bemærke, at der i etape 1 allerede findes 139 lejeboliger. 

Kapaciteten på dagtilbudsområdet beregnes ud fra boligprogrammet. Det seneste boligprogram tager udgangspunkt i et samlet antal på 143 boliger for rammeområde 1.06.B.23 og 1.06.B.24. Hvis der sker en væsentlig større udbygning af området omkring Nordskellet end planlagt i det nuværende boligprogram, så vil efterspørgslen efter dagtilbudspladser stige mere, end den nuværende kapacitetsanalyse viser. Dette vil have en betydning for kapaciteten og kan lede til et behov for etablering af en ny daginstitution. 

Forvaltningen bemærker, at der i Birch Ejendommes markedsanalyse, udelukkende er undersøgt behovet for tæt-lav boligbebyggelse. Behovet er således ikke sammenholdt med behovet for parcelhuse.  
I løbet af 2 år var 28 ud af 31 parcelhusgrunde bebygget i etape 1. Forvaltningen vurderer dermed, at der potentielt fortsat vil være efterspørgsel på parcelhusgrunde i området. 

Forvaltningen har ikke praksis for at afvige fra de generelle rammer i forhold til grundstørrelser forbindelse med lokalplanlægning. Af samme grund kan forvaltningen ikke anbefale at ændre i de generelle rammer for grundstørrelser. 

Forvaltningen finder derfor samlet set, at ønsket ikke bør imødekommes i forbindelse med endelig vedtagelse af Kommuneplan 2025.