Administrationen har været i dialog med bygherre, der ønsker at ændre på bebyggelsesplanen. På den baggrund er der udarbejdet et revideret lokalplanforslag, som justerer bebyggelsen og fællesarealerne.

Da bygherre begyndte den nærmere projektering af projektet fra det første planforslag, viste det sig, at adgangsvejen ikke havde tilstrækkeligt manøvreareal. Ved at rykke vejen, så den føres ind gennem den eksisterende gårdsplads, blev der bedre manøvreareal og flere steder større afstand mellem vej, parkering og naboer. Samtidig blev der mulighed for at bevare mere af den oprindelige gårds struktur og give et større fælles opholdsareal i midten af bebyggelsen.

Beskrivelse af lokalplanen

Forslag til lokalplan 6.19 omfatter området beliggende på Stærkendevej 161, hvor gården Tjørnehøjgård ligger i dag. Lokalplanen fastlægger bevaring af det eksisterende stuehus og muliggør opførelse af i alt 25 nye rækkehuse indenfor området. Bebyggelsesprocenten fastlægges til 40 for området som helhed.

Rækkehusene opføres som længehuse i lige rækker med 5 boliger i hver række. Alle rækker opføres i én etage med udnyttelig tagetage med sadeltag. Facaderne upføres som hvidpudsede, i træ eller med blødstrøgne røde mursten. Tagfladerne udføres i ikke reflekterende stålplader med stående false. I tagfladen etableres tagvinduer.

Til rækkehusene indrettes mindre private haver og et større fællesområde centralt placeret omkring fælleshuset. Det fælles grønne område indrettes med legeområde, lavninger til forsinkelse af regnvand og stier med adgang til den offentlige sti, der løber lige nord for området og forbinder

Stærkende med Reerslev.

En stor del af beplantningen i skel mod den offentlige sti bevares og opstammes for at give udsyn ud mod det åbne land.

Der indrettes to parkeringspladser og parkering langs den interne adgangsvej svarende til 1,5 parkeringsplads pr. bolig. Mod naboejendommene laves der afskærmning for at skærme mod lysgener fra bilerne.

BNBO og indvindingsboring

Området ligger indenfor indvindingsoplandet til et alment vandværk, Stærkende Vandværk. En del af området er også beliggende indenfor boringsnære beskyttelsesområder (BNBO) til Stærkende Vandværks boring. I områdets nord vestlige hjørne ligger en indvindingsboring til Stærkende Vandværk.

Planen tager højde for, at området ligger indenfor indvindingsoplandet og indeholder en beskyttelseszone omkring BNBO og indvindingsboringen.

Offentlig høring

Der er i høringsperioden for det tidligere planforslag indkommet 9 høringssvar. Høringssvarene vil blive behandlet ved endelig vedtagelse af planen. Ved udarbejdelsen af det nye planforslag er høringssvarene dog taget i betragtning og vedlægges som bilag.

Flere af høringssvarene går på de trafikale forhold. Der er bekymring for, hvordan de 25 nye boliger vil øge trafikken på Stærkendevej, og hvordan det vil påvirke de boliger, der ligger omkring planområdet.

Flere af høringssvarene går også på omfanget af bebyggelsen. Der er bekymring for, at antallet af boliger er for højt, og at der bygges for mange m2. Landsbymiljøet ønskes bevaret, og flere af høringssvarene udtrykker en bekymring for, at planen muliggør et projekt, som ikke understøtter landsbymiljøet.

Kommuneplantillæg

Lokalplanområdet er uden nogen specifik kommuneplanramme. Lokalplanen ledsages derfor af et kommuneplantillæg, som muliggør den nye bebyggelse. Kommuneplantillægget fastsætter områdets zonestatus til byzone. Den specifikke anvendelse fastsættes til tæt-lav boligbebyggelse. Etageantal fastsættes til én etage med udnyttelig tagetage. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 40 for området som helhed.

Miljøscreening

I henhold til Miljøvurderingsloven er der foretaget en miljøscreening samt en høring af berørte myndigheder. På den baggrund vurderer administrationen, at lokalplanen ikke giver anledning til væsentlige miljøpåvirkninger. Der er derfor ikke udarbejdet en miljøvurdering.

Bæredygtighed og arkitektur  

Ved omdannelse af området fra den eksisterende Tjørnehøjgård til et område med rækkehuse er der arbejdet med at sikre bevaring af det eksisterende stuehus og en del af gårdens oprindelige struktur, da stuehuset og gården er vurderet til at have en kulturhistorisk værdi for området. Stuehuset istandsættes og indgår som en del af den samlede bebyggelse, hvor det understøtter fællesskabet ved at blive indrettet til fælleshus for beboerne. Staldlængerne bevares i forskelligt omfang og indgår som en del af fællesarealet som fællesterrasser eller overdækket parkering og affaldshåndtering. Fælleshus og fælles terrasser understøtter også fællesskabet i landsbyen ved at udgøre et samlingssted for både beboere og naboer.

Planen giver mulighed for solceller på alle tagflader.

Administrationens vurdering

De nye boliger vil øge trafikken i Stærkende og omkring planområdet, administrationen har dog vurderet, at forholdene på Stærkendevej er egnede til den mængde trafik, og at området kan bære det. Ved at have to ind- og udkørsler til planområdet glider trafikken lettere, og samtidig er oversigtsforholdene på Stærkendevej egnede til ind- og udkørsel på det sted. 

I forhold til det første planforslag øges omfanget af bebyggelsen, fordi der udover de 25 boliger opføres to større overdækninger, hvor to af de eksisterende staldlænger er i dag. Overdækningerne og bevaring af stuehuset er med til at bevare og fremhæve gårdens struktur. Administrationens vurdering er, at den nye bebyggelsesplan i højere grad understøtter og fremhæver gårdens placering.

Administrationens vurdering af det samlede projekt er, at det er tæt bebygget og at en reducering med færre boliger og færre kvadratmeter ville kunne skabe en bedre balance mellem det bebyggede areal og opholdsarealer.

Bygherre har dog givet udtryk for at de ikke ønsker at gå videre med projektet, hvis det reduceres og der ikke gives mulighed for de 25 boliger. Administrationen vælger, at indstille projektet som forelagt, idet det ud fra en samlet vurdering vurderes, at projektet bidrager til at løfte landsbyen med gode og moderne boliger.

Den videre proces

Ved Byrådets godkendelse af planforslagene sendes det i offentlig høring i mindst 4 uger. Efter offentlighedsfasen vil administrationen gennemgå de indkomne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling til endelig vedtagelse af planforslagene.