Administrationen har været i dialog med ansøgeren, som for nylig har overtaget ejendommene Klovtoftegade 36, 38 og 46 og har et ønske om at omdanne hele området, der er omfattet af Lokalplan 1.36.2 fra december 2017. Som led i dette arbejde ønsker ansøgeren at bevare den eksisterende gård på Klovtoftegade 46, den såkaldte Bakkegård, og anvende bygningen til hotel i overensstemmelse med anvendelsen i lokalplanen.

Beskrivelse af ansøgningen

Ansøger ønsker dispensation for at bevare den eksisterende firelængede Bakkegård på Klovtoftegade 46 og ændre anvendelsen til et hotel med ca. 54 enheder til kortere og længerevarende ophold. Projektet gennemføres inden for de nuværende bygningsrammer, og gårdens arkitektoniske udtryk fastholdes. Der etableres reception, servicefaciliteter, og gårdrummet anvendes som udendørs ophold for gæsterne.

Parkeringen udvides til 54 pladser på egen matrikel herunder handicapparkering og personaleparkering. Adgangsforholdene ændres i overensstemmelse med lokalplanen, så den fremtidige adgang sker fra Roskildevej via lyskrydset, mens den eksisterende adgang fra Klovtoftegade ophører.

Da lokalplanen forudsætter nedrivning af gården og ny bebyggelse inden for byggefelter, kræver bevarelsen dispensation fra § 8 om byggefelter, mens anvendelsen til hotel er i overensstemmelse med lokalplanen.

Lovgrundlag

Ejendommen er omfattet af Lokalplan 1.36.2, der blev vedtaget af Byrådet i december 2017. Lokalplanen udlægger Klovtoftegårdområdet til kontor- og serviceerhverv, hotel- og konferencefaciliteter samt detailhandel for særligt pladskrævende varer. Lokalplanen forudsætter ny bebyggelse inden for fastlagte byggefelter, og for at realisere projektet kræver det, at den eksisterende Bakkegård bliver revet ned. Lokalplanen muliggør opførelse af ca. 22.500 m2 i 2 til 10 etager, herunder et højt punkthus mod Roskildevej og lavere bebyggelse mod boligområderne.

Dispensation behandles efter planlovens § 19, stk. 1, og kræver, at dispensationen ikke strider mod planens principper.

Naboorientering

I høringsperioden er der indkommet 8 høringssvar fra naboer i området, Kroppedal Museum og Vejdirektoratet. Høringssvarene i deres fulde længde samt høringsnotatet er vedlagt som bilag.    

To af høringssvarene fra henholdsvis en nabo og Kroppedal Museum er positive over, at Bakkegård bliver bevaret med sin ydre fremtræden, da gården er et kulturbærende element i området.

Vejdirektoratet minder om, at byggelinjen ved motorvejen skal overholdes, og at parkering eller anlæg her kan kræve tilladelse. Projektet skal desuden håndtere trafikstøj fra motorvejen, så den vejledende grænseværdi på 63 dB overholdes.

Derudover giver høringssvarene udtryk for følgende bekymringer i forbindelse med projektet:

Trafik og parkering

Flere naboer er bekymrede for øget trafik på Hørskætten og Klovtoftegade samt risiko for afledt parkering i boligområderne.

Administrationen vurderer, at projektets parkeringsbehov samt vejforhold er i overensstemmelse med lokalplanen. Al parkering til projektet etableres på egen matrikel, hvor der planlægges for i alt 54 parkeringspladser svarende til én plads pr. hotelværelse. Derudover oplyser ansøger, at yderligere pladser kan etableres på ansøgers matrikler ved behov. Adgangsvejen flyttes til Roskildevej via det nye lyskryds, hvilket forventes at reducere gennemkørsel på Klovtoftegade og dermed belastningen på den private fællesvej.

Øget aktivitet og tryghed 

Flere naboer udtrykker bekymring for, at en hotelanvendelse vil øge aktivitetsniveauet i området og dermed medføre mere støj og flere driftsgener, særligt i aften- og nattetimerne. De frygter desuden, at den øgede aktivitet kan skabe utryghed og føre til mere kriminalitet i området.

Administrationen bemærker, at anvendelsen til hotel allerede er forudsat i lokalplanen, og at der alene søges dispensation fra byggefelterne, da lokalplanen ellers forudsætter nedrivning af gården og nybyggeri i to til 10 etager. Bevarelsen anses derfor som mindre indgribende. Hotellet forventes primært udlejet til længerevarende ophold, hvilket reducerer trafik, servicekørsel og driftsgener i forhold til et traditionelt hotel.

Træer og beplantning

Der er udtrykt bekymring for fjernelse af træer og øget trafikstøj fra motorvejen som følge heraf.

Administrationen vurderer, at projektet i tilstrækkelig grad sikrer bevarelse af områdets træer. Den nye adgangsvej fra Roskildevej og etableringen af parkeringspladserne kræver ingen træfældning. De eksisterende, ældre træer bevares, og genanvendelsen af den nuværende gårdbygning indebærer færre indgreb i beplantningen og dyrelivet end en nedrivning og gennemførelse af projektet efter den gældende lokalplan. Projektet vil ikke have en effekt på trafikstøjen fra motorvejen i området.

Bæredygtighed og arkitektur

Projektet understøtter kommunens fokus på transformation frem for nybyggeri og bidrager dermed til en mere ressourceeffektiv og bæredygtig udvikling. Bakkegård har tidligere været udpeget som bevaringsværdig, og bevarelsen fastholder dens arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter. Ved at genanvende den eksisterende gård frem for at nedrive og opføre ny bebyggelse reduceres materialeforbrug og CO2-udledning samtidig med, at områdets identitet styrkes.

Administrationens vurdering

Administrationen vurderer, at projektet kan godkendes, da dispensation til bevaring ikke strider mod lokalplanens principper og samlet set er mindre indgribende end den bebyggelse, lokalplanen muliggør. Parkerings- og adgangsforhold håndteres inden for lokalplanens rammer. Bevarelsen af gården imødekommer dele af høringssvarenes ønsker, skåner beplantningen og harmonerer med kommunens øgede fokus på bæredygtig omdannelse af eksisterende bygninger.

Den videre proces

Når udvalget har godkendt ansøgningen, meddeler administrationen en dispensation fra byggefelterne, så gården kan ændre anvendelse til et hotel. Det vil desuden kræve byggetilladelse at ombygge gården. Administrationen er i dialog med ansøger om udvikling af resten af Klovtofteområdet.