Godkendelse af etablering af botilbud i Randers og afvikling af botilbud i Markedsgade

Byrådet godkendte den 26. juni 2023 socialområdets Boligplan II (sag 211). Af planen fremgår det, hvorledes en øget selvforsyningsgrad via udbygning af botilbudskapaciteten i Randers Kommune kan medvirke til at løse nogle af de økonomiske udfordringer, som Randers Kommune har på socialområdet. 

Den 16. december 2024 (sag 460) godkendte byrådet en revision af Boligplan II på socialområdet. Heraf fremgår det, at forvaltningen arbejder på muligheden for, at der oprettes 12 boliger til borgere med autismespektrum-forstyrrelser som lejeløsning i nærheden af eksisterende tilbud med dagaktiviteter, samt at det eksisterende botilbud, bestående af 7 boliger på Markedsgade, udfases. Markedsgade er et mindre botilbud med 7 boliger og er dermed mindre rentabelt at drive end det foreslåede botilbud med 12 boliger.

Forvaltningen har siden været i dialog med en privat udlejer og fremlagde den 7. august (sag 83) et forslag om at indgå i et lejemål i Gudenåcenteret på Gl. Stationsvej 3, 1. sal i Randers, hvor udlejer skulle etablere 12 boliger ved ombygning. Forslaget, der blev godkendt af socialudvalget, indebar også afvikling af 7 boliger på Markedsgade, idet borgerne blev tilbudt at flytte med til Gudenåcenteret samtidig med, at personalet i Markedsgade flytter til det nye botilbud.

I Gudenåcenteret ligger Autismecenter Randers, der blandt andet omfatter mestringsvejledning og Autisme Caféen med flere tilhørende aktiviteter. Derfor er denne lokation særlig velegnet, da der vil der være en række synergieffekter ved at etablere et botilbud med 12 boliger i umiddelbar nærhed af Autismecenter Randers.  

Synergieffekterne omfatter blandt andet målgruppen af borgere, der er tiltænkt botilbuddet og samtidig færdes i Autismecenter Randers. Der er tale om unge borgere fra 18 år med autisme og en let til moderat funktionsnedsættelse. 

Høring i Handicaprådet og nyt forslag til placering

I forbindelse med høringen i Handicaprådet blev der adresseret en række forhold, jf. bilag 1 Handicaprådets høringssvar.

Der blev blandt andet påpeget et forhold om lokalplanens krav og den tiltænkte anvendelse til beboelse. Både den private udlejer og forvaltningen vurderer, at det er indenfor rammerne af den gældende lokalplan. Forvaltningens vurdering af den gældende lokalplan kan læses i bilag 2. 

Dog har udlejer ikke haft ønske om at gå videre med ansøgning om byggetilladelse til en ombygning af Gl. Stationsvej 3, 1. sal til brug for socialområdets målgrupper, da der kan foreligge en risiko, og dermed en stor økonomisk byrde for udlejer i form af tabte lejeindtægter, hvis byggetilladelsen bliver påklaget til Planklagenævnet. 

Udlejer har i stedet præsenteret Randers Kommune for en nærliggende placering i Kildehusene på Gl. Stationsvej 11, som ligger nær Gl. Stationsvej 3. Udlejer har tilbudt, at Randers Kommune lejer 12 lejligheder i Kildehusene, idet udlejer samtidig har oplyst, at der er meddelt byggetilladelse til den igangværende ombygning, samt at de sidste lejligheder løbende færdiggøres i denne tid.

Forvaltningen vurderer, at der vil være lignende synergieffekter i forhold til placeringen i nærheden af Autismecenter Randers, som det var tilfældet ved den tidligere placering. Forvaltningen ser desuden nogle andre fordele, blandt andet vedrørende boligernes placering, hvilket alt andet lige reducerer trafikstøj fra større veje. Hertil kommer også fordele ved støjdæmpende tiltag. Flere af disse forhold adresseres også i Handicaprådets høringssvar. I bilag 3 fremgår forvaltningens opsamlingsnotat til Handicaprådets høringssvar. 

Udlejer har bekræftet overfor Randers Kommune, at der i forbindelse med ombygningen af lejlighederne i Kildehusene er arbejdet med støjdæmpende tiltag. Blandt andet har det har været muligt at bevare mange af de oprindelige tunge lydtætte vægge i lejlighedsskel, der er trinddæmpende membran under gulve og selvstændige støjsvage genvex-anlæg i lejlighederne.

Disse boliger har også en overskuelig indretning med de nødvendige faciliteter til målgruppen, så borgerne i størst muligt omfang kan opnå at mestre dagligdags gøremål i trygge og overskuelige rammer i egen bolig. Boligerne er derfor indrettet med et mindre køkken og selvstændig vaskesøjle på alle badeværelser. 

Forvaltningen bemærker desuden, at lejlighederne generelt fremstår lyse og indbydende. Der forventes at være terrasse ved nogle af de lejligheder, som Randers Kommune lejer og hems til brug for opbevaring i de øvrige lejligheder. For tegninger og visualiseringer se vedlagte bilag 4-10. 

Hvis Handicaprådet ønsker at afgive et nyt høringssvar, kan dette gøres efter socialudvalgets møde, så et eventuelt høringssvar og opfølgningsnotat kan vedlægges sagen som bilag 12 og 13 til økonomiudvalgets og byrådets behandling af sagen.   

Hovedvilkår i lejeaftalen med udlejer

Der arbejdes på at indgå en betinget aftale med udlejer, som vil være endelig, hvis byrådet godkender dette forslag i sin helhed på byrådets møde den 27. oktober 2025. Lejemålet er uopsigeligt i 5 år. 

Den årlig leje vil i alt være 853.800 kr., hvis Randers Kommune lejer 678 m2 inkl. fælles adgangsarealer til en m2-pris på gennemsnitligt 1.259,29 kr. pr. m2 årligt. Lejen betales fra den 1. november 2025.  

I lejen indgår vicevært, trappevask, fællesudgifter og husholdningsrenovation. Lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse i lejlighederne, og udlejer har den udvendige, dog fliseterrasser ved selve lejlighederne undtaget.  

Lejen reguleres en gang årligt pr. 1. januar med stigningen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra juli-juli året forud for regulering.

Der arbejdes med udlejer på en række andre vilkår i den betingede aftale, herunder bl.a. muligheden for delvis opsigelse, når uopsigelighedsperioden er udløbet. 

Boligerne i Kildehusene

Der er tale om et tidligere ombygget plejehjem. Boligerne i Kildehusene er inkl. fælles adgangsarealer ca. gennemsnitligt 56,5 m2. Hertil kommer depot i kælderen og hems eller terrasse til boligerne. Boligerne er placeret i henholdsvis stueplan og på 1. salen, hvor der også er andre lejere. Der er elevator i ejendommen. 

Der arbejdes på, at de 6 boliger vil være beliggende i stueplan ved siden af hinanden, imens de resterende 6 boliger vil være beliggende på 1. salen, også i forlængelse af hinanden. Der kan til en start være enkelte boliger, der ikke er placeret ved siden af hinanden, men der arbejdes på, at det bliver muligt på sigt, afhængigt af hvornår øvrige lejere fraflytter. Dette er der dialog med udlejer om. 

Huslejen for boligerne er ikke endeligt beregnet. Der arbejdes med et månedligt lejeniveau mellem ca. 5.000-6.000 kr. ekskl. forbrug, internet, TV mv. Der vil være behov for at afklare egenbetalingen for enkelte af de kommende borgere i de nye boliger, hvis de er på uddannelses-eller kontanthjælp og samtidig er visiteret til et varigt botilbud. Dette er indarbejdet i processen vedrørende etablering og flytning af botilbuddet. Huslejen i stueetagen vil være højere end på 1. salen. Der er gjort en foreløbig forudsætning om, at Randers Kommune betaler for lejen af en andel af det fælles gangareal som et serviceareal. Derudover er det forudsat, at der vil være betaling til administration og vedligehold/fraflytning af boligerne. 

Det er ligesom tidligere fortsat forventningen, at Randers Kommune med Randers Bolig som administrator skal udleje 6 boliger på botilbudslignende vilkår med § 85-støtte efter serviceloven, imens Randers Kommune skal drive 6 af boliger som § 107- botilbud efter serviceloven, der dækker over midlertidigt ophold i boformer til personer, som på grund af betydelig nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne eller særlige sociale problemer har behov for det.

For § 107-boligerne vil der således være forskel i den beregnede husleje ved Randers Kommune og den faktiske husleje, som borgerne bliver opkrævet, da den faktiske husleje afhænger af borgerens aktuelle indkomst. Typisk vil borgerens husleje i en § 107-bolig være mellem 3.000 og 3.300 kr. pr. måned. 

Det forudsættes også med dette forslag, at det eksisterende botilbud i Markedsgade med 7 boliger afvikles, så personalet flytter til det nye botilbud i Kildehusene, samt at borgerne i Markedsgade tilbydes at flytte med til Kildehusene.

Forventningsafstemningsnotat

Med budget 2022 vedtog byrådet, at der som led i etableringen af nye botilbud skal ske en forventningsafstemning mellem byrådet og forvaltningen om risikoelementer ved driften af det konkrete tilbud. Socialudvalget vedtog på sit møde den 3. marts 2022 (sag 28) modellen for forventningsafstemning ved de konkrete nybyggerier fremover. Modellen blev godkendt af byrådet på møde den 21. marts 2022 (sag 121).

Modellen samler op på mange forskellige opmærksomhedspunkter, som forvaltningen iagttager, hver gang der skal bygges nyt, og som herefter præsenteres for udvalget og byrådet. I vedlagte forventningsafstemningsnotat i bilag 11 er der en gennemgang af opmærksomhedspunkter ved oprettelsen af det nye botilbud i Randers. 

Som det fremgår af notatet, vil forvaltningen bl.a. have særligt fokus på, at borgerne fra Markedsgade får en god overgang til det nye botilbud, og personalets normering og kompetencer i det nye tilbud, bl.a. ved at eksisterende personale fra Markedsgade følger med i det nye botilbud. Hertil kommer en opmærksomhed på den større anvendelse af de eksisterende rammer i Autismecenter Randers.